경매용어를 알아보자3(말소기준권리, 소멸주의, 잉여주의, 매각물건명세서)

말소기준 권리

 

말소 기준 권리를 기준으로 낙찰자가 어떠한 것을 떠안게 되고 어떠한 것이 소멸하게 되는 지 결정됩니다. 

말소기준권리 가 될 수 있는 조건에는 아래 6가지 있습니다.  

1. 가압류/ 압류

2. 근저당권/ 저당권.

3. 담보가등기/ 경매 등기

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6가지 권리 중에 등기부에 가장먼저 등록 된 것 즉, 접수번호가 가장 빠른 것이 그 사건의 말소기준 권리가 되는 것이지요.

 

만약 10억 짜리 아파트가 있다고 가정합시다.

 

1/1 가압류 1/9 압류. 1/11 근저당

 

위 순서로 등기부에 등록되어 있다면! 

 

1/1 가압류가 말소기준 권리가 되는 겁니다.  

 

낙찰이 완료되면 말소기준 권리를 포함하여 뒤에 나오는 것을 다 삭제하게 되는데 이것을 소멸 주의라고 합니다.  

소멸 주의가 있기 때문에 등기부가 지저분해도 경매를 할 수 있는 것이지요.

 

 

소멸주의

소멸주의는 위에서 설명한 것과 같이, 낙찰 되고 돈을 내면 말소기준 권리 포함 그 이후의 권리상의 하자들은 모두 삭제 해주는 원칙 입니다.  

 

잉여주의

 

경매는 몇번 까지 유찰이 가능할 까요?  

-> 경매를 신청한 채권자가 1원이라도 배당을 받을 수 있을 때까지 절차를 진행한다! 가 답입니다.

가령 4억짜리 아파트가 있는데. 같은 집에

 

A라는 사람이 1월 1일자 근저당권 4억.

 

B라는 사람이 1월 5일자 근저당권 4억.

 

을 설정했다고 가정합시다.

 

그러면 A가 4억을 다 받고, 남는게 있어야 1월 5일 사람이 돈을 받게 되겠지요. 

 

그런데 B가 경매를 집어 넣었는데, 낙찰이 안되어 최저가가 3.2 억이 됐다면,,, 

 

그러면 B에게 경매 취소 하라고 알림이 갑니다.

 

만약 A가 경매를 먼저 신청한 상황이라면 계속 유찰이 될 수 도 있습니다.

 

B가 경매를 진행했을 때 경매가 취소 될 가능성이 많지만 A가 이중으로 경매를 넣으면 B가 돈을 못받더라도 경매를 진행하게 됩니다.

 

 

매각물건 명세서

 

 

 

 

 

권리분석을 하는데 있어, 최종 검수 자료가 바로 매각물건 명세서입니다.  

말그대로 경매 물건에 대한 상품설명서 라고 볼 수 있다.

만약에 나중에 매각물건 명세서 상에 문제가 없다고 나왔는데, 나중에 보니 유치권이나 떠안아야할 전세권이 있었다면,

매각 물건 명세서에 중대한 문제가 있으므로 불허가를 받을 수 있습니다.

매각 물건 명세서는 상품 보증서 와 같은 역할을 한다고 했는데요!  

아무 때나 볼 수 있는 것은 아니고 매각 기일이 7일이 남았을 때 볼 수 있습니다.

 

만약 매각 기일이 7월 1일 이라면 6월 25일에 볼 수 있겠지요

대법원 사이트에서 온라인으로 볼 수 있으며 해당 경매계 앞에서 오프라인으로 볼 수 있습니다.

제한 없이 누구나 열람 가능합니다.

 

 

경매 용어를 알아보자2(재경매,보증금할증,매각기일,대납,변경)

경매 용어를 알아보자2(재경매,보증금할증,매각기일,대납,변경)