경매용어를 알아보자4(임차권, 전세권, 선순위 임차인, 선순위 전세권, 유치권)

임차권VS 전세권

 

 보통 사람들이 가장 어려워 하는 것이 임차권과 전세권입니다.

많은 사람들이 흔히들 전세에 산다는 말을 많이 하는데요. 사실은 전세권이 아니라 임차권을 가지고 있는 것입니다.  

 

임차권은 대항력과 우선변제권을 가지는 것을 의미합니다.

전세권은 전세권 등기가 필요한데요. 사실 임대인들이 전세사는 사람들에게 전세권 등기를 잘 안해줍니다.  

 

 

임차권의 경우 등기가 필요하지 않기 때문에 비용이 거의 들지 않습니다. 확정일자를 받는데까지 드는 돈은 한 천원 정도이며, 전입신고는 무료라고 볼 수 있습니다. 반면 젠세권은 한 3억짜리 부동산의 경우 백만원 정도의 비용이 들어갑니다.  

임차권은 자기 마음대로 전대나 양도가 불가능 합니다. 집주인이 이후에 이것을 알았을 경우 계약 해지의 사유가 될 수도 있습니다.  

또한, 임차권은 나중에 임대인이 돈을 주지 않을 경우 판결을 받아서 경매를 해야 하는데요. 그렇기때문에 임차권자에게는 보증금을 받기 위해 추가로 판결 받아야 하는 부담이 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 전세권은 소송 없이 경매가 가능하다.

 

전세권이 등기부 전체에 설정되어 있는가가 중요합니다.

단독은 전체, 다가구는 일부, 다세대는 전체에 보통 등기를 설정합니다.

그러므로 단독, 다세대는 바로 경매 가능하나, 다가구에 일부 등기를 설정한 사람의 경우 전세권 반환 청구를 받아서 건물 전체를 경매로 넣게 됩니다.

그러므로, 단독, 다세대는 임의 경매로 진행되고, 다가구의 경우 강제 경매가 진행됩니다.

 

선순위 임차인 VS 선순위 전세권

 

선순위 임차인, 선순위 전세권이라는 용어는 권리 분석에서 많이 나오는 내용입니다.

말소기준 권리보다 앞 있으면 선순위~~ 뒤에 있으면 후순위~~라고 말합니다.  

선순위 임차인은 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 가진 임차인을 뜻하는데요. 예를들어 말소기준권리가 1월 9일자 근저당권을 잡았는데 임차인이 1월 7일 점유하고, 1월 8일 전입신고를 했다면 말소기준권리 보다 대항력이 1월 9일 0시기 때문에 선순위 임차인이 되는 겁니다.  

선순위 임차인은 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖는 임차인이라고 정의할 수 있습니다.  

선순위 임차인이 낙찰자에게 매우 중요합니다. 그이유는 선순위 임차인이 받지 못하는 보증금이 있을 경우 그것도 낙찰자가 떠안아야 하기 때문이지요.  

 

선순위 전세권,

말소권리등기 보다 앞서서 전세권 등기가 먼저 된 것을 뜻합니다.

선순위 임차인과 선순위 전세권은 완전히 다른데요. 임차인은 대항력을 갖춘것. 전세권은 등기가 먼저 된것! 을 의미하기 때문입니다.

 

유치권

 

유치권을 가지기 위해서는 그 부동산에 대해 생긴 채권이 있어야 합니다.

공사대금 청구 채권이 가장 많고 임차인이 가지는 필요비와 유익비등 이 있습니다.  

예를 들어 내가 임차해서 살고 있을 경우 집 천장이 낡아서 비가 줄줄 샌다고 가정합시다. 그래서 임차인이 수리를 했을 경우, 이런 비용이 보존에 관련된 비용입니다.  

임대인 대신 뗌방해서 200만원 들어갔다면 유치권이 될 수 있는 것이지요.

다른 예로 보일러가 1톤 짜리 인데 10톤 짜리로 개조해서 부동산의 가치가 올라간다면 이것은 유익비라고 볼수 있다.

그런데 실제로 유치권 신고 된 것중에 90프로가 가짜라고 합니다. 

예를 들어 파주에 공장 12억 짜리를 8억에 받으려고 하는 과정에서 반절은 담보를 잡아 대출을 받으려고 합니다. 하지만 가짜 유치권이 되어 있는 경우 대출을 받을 수 없다. 이점을 노린 것이지요.

 

 

 또 하나 주의할 점은 임차인이 자신이 영업을 하기 위해 들인 인테리어 비용은 유치권이 될 수 없습니다. 임대차 계약서에는 대부분 원상복구 조항이 있는데요. 이것은 임차인이 유치권을 포기한다는 의미로 볼 수 있습니다.

 

 

경매 용어를 알아보자2(재경매,보증금할증,매각기일,대납,변경)

경매 용어를 알아보자2(재경매,보증금할증,매각기일,대납,변경)

경매용어를 알아보자3(말소기준권리, 소멸주의, 잉여주의, 매각물건명세서)

경매용어를 알아보자3(말소기준권리, 소멸주의, 잉여주의, 매각물건명세서)