2020 타경 13177 가좌동 용마빌라 마동 지하1층2호 모의투자

물건개요

가좌동 용마빌라 입니다. 1회 유찰되어 시작가 25200000 으로 시작 되었습니다.

기본 설비들은 설치 되어 있으며 누수등으로 약간의 침수가 되어 있는것으로 보여집니다.

 

지역 분석

서부여성회관역에서 도보로 10분내외로 되어있으며 동쪽에는 인천석남 중학교가 존재 하고 있습니다.

다세대 단독 주택들이 밀집되어있습니다.

주변에 산업단지가 있어 일자리가 많은 곳에 위치 하고 있습니다

 

역과도 가까워 서울로 진입하는데 크게 어려움은 없어 보입니다.

 

 

점유자 정보

폐문 부재로 임대차 관계는 알수없는것으로 나오며 주민등록표등본상 채무자 겸 소유자가 세대가 등재되어있습니다.

 

 시세 조사

2층이상 30제곱미터 이상 월세를 받는곳은 35/200 만원 정도로 받고 있는것으로 보이며

지하층 특성상 25~30만원 정도 월세를 받을 수 있을것으로 예측됩니다.

 

감정가 3600 만원 낙찰가 2840만원 으로 73%로 낙찰 되었으며

 

규제 대상 지역이기 때문에 감정가의 50% 는 1800 또는 낙찰가의 80%는 2272만원 이므로  1800 정도 대출이 나올것으로 예상됩니다.

 

낙찰가의 63% 정도 나올것으로 예상되며  실제 구매 비용은 1040만원 정도 될것입니다.

 

여기서 등기비 200만원 정도로 예상되며 수리비용 500정도로 잡고 예상하고 200만원 정도의 보증금을 뺴면

 

1040+200+500 - 200 =  1540 으로 실제 구매비용이 예상됩니다.

 

여기서 월세 25만원 정도를 예상한다면

 

25*12/1540 =   19.4 % 정도의 수익이 나올 것으로 예상됩니다.

 

월세 27만을 받는다면 

27*12/1540 = 21% 정도의 수익률이 나옵니다.

 

 낙찰 결과

 

1위 2621 만원 과 2등 2552  과의 격차가 발생했으므로 두명다 

 

비슷한 수익을 계산하지 않았나 싶습니다.