주택임대사업자 등록, 주택임대소득 신고, 월세 소득세 소득신고 (건강보험료)

출처: blog.naver.com/educare911/222280268993

부동산

 

1. 주택임대사업자 등록은 의무사항인가요?

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세무서 등록 : 의무사항 / 소득세법

지자체 등록 : 선택사항 / 민간임대주택에 관한 특별법

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주택임대사업자 등록은 소득세법에 의한 사업자등록이 의무사항으로 미등록의 경우, 미등록한 기간의 주택임대 수입 금액의 1천 분의 2에 해당하는 가산세가 적용됩니다. 만약 주택임대 수입 금액이 2천만 원이라면 4만 원의 미등록 가산세가 부과되기에 부담되는 금액은 아닌데요, 다만 앞으로 이 가산세는 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.

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※ 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5% 미만인 경우 → 등록 임대주택으로 분류되어 세금 및 소득세 부분에서의 혜택이 주어집니다.

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※ 비과세의 대상자는 신고하지 않아도 됩니다.

 

 

 

2. 주택임대소득 신고(월세 소득신고)는 어떻게 하나요?

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전월세에 대한 주택임대소득 신고는 다음 해 5월 1일 ~ 5월 31일까지 전세 또는 월세 소득세를 신고하고 납부해야 합니다.

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① 주택임대 총 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 : 종합과세​ 및 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능

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② 2천만 원 초과인 경우 : 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고 (사업소득 + 근로소득 + 연금소득 + 상가 등 임대 소득 + 기타소득과 함께) (세율 6~42%)

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※ 주택임대사업자 등록 여부와 관계없이 매년 신고 및 납부

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※ 성실신고확인대상자가 성실신고확인서를 제출하는 경우는 6월 30일 까지로, 올해 신고 전 국세청 확인 필수

 

 

3. 주택수 판단 기준

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▶ 주택 수 산정 시 부부는 합산 (종부세 : 인별, 양도세 : 세대별)

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▶ 본인 소유의 거주하고 있는 주택도 포함

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▶ 상속받은 주택의 공동 소유자일 경우, 가장 많은 지분을 가지고 있는 사람의 소유자가 됩니다. 다만 동일 지분일 경우는 각각 소유자로 판정됩니다. (최하단 Q&A 참고)

 

 

 

4. 월세 소득신고 보유주택수별 과세대상

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▶ 1주택 : 1채의 주택만 보유하는 경우 임대 소득은 비과세입니다. 그렇지만 국내에 소재한 주택의 기준 시가가 9억을 초과하거나 국외 주택의 월세 수입은 1주택자일지라도 과세대상입니다. 여전히 보증금은 비과세입니다.

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▶ 2주택 : 2개 주택을 보유하였다면 모든 주택의 월세 소득세를 납부해야 합니다. 그렇지만 보증금은 여전히 비과세입니다.

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▶ 3주택 : 월세 소득세 납부 대상입니다. 또한 보증금에 대해서, 3주택 이상의 경우 보증금의 합계가 3억 원을 넘는 경우 과세대상이지만, 3억 원을 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다. 참고로 2021년까지 소형 주택은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외되며 보증금 과세 여부 판단 시 주택 수에서 제외합니다. (소형주택 : 상위 사진에 설명)

 

 

 

5. 주택임대소득 신고 : 과세미달

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소유하고 있는 주택의 수 등에 따라 과세대상자 일지라도, 주택임대 연간수입금액에서 필요경비와 공제금액 등을 차감하면 납부할 세액이 없는 경우가 있습니다.

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다음 ①, ② 항목 모두 충족하는 경우

과세대상자일지라도 납부할 세액이 없습니다.

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① 주택 연간 수입 금액이 4백만 원 이하인 경우(미등록 200만 원)

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② 주택임대 소득을 제외한 다른 종합소득 금액이 2천만 원 이하인 경우

 

 

분리과세 계산 구조

 

 

간주임대료 계산 구조

(3주택 이상 보증금)

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※ 아래의 모든 예시에 해당하는 정기예금 이자율 2.1%는 2019년 귀속분에 적용하는 이율입니다. 올해는 달리 적용될 것이므로 확인 필수입니다.

 

 

 

 

월세 소득신고 중 간주임대료 계산 사례

(CASE 1~3)

 

 

 

 

주택임대소득 신고 계산 사례 (사례 1~4)

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사례 1

월세 임대수입은 없지만 보증금만 있는 사람

 

 

 

사례 2

보증금은 없지만 반대로 월세 임대수입이 있어서 월세 소득신고 대상자

 

 

 

사례 3

주택임대 소득과 근로소득이 함께 있는 사람

 

 

 

 

사례 4

세무서와 지자체 모두 등록한 사람(감면율 30% 적용)

 

 

 

6. 주택임대사업자 등록하면 건강보험료가 많이 나오는 것 아닌가요?

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임대 사업자 건강보험료 부과로 인하여 세무서에 사업자등록을 망설이는 분들이 계십니다. 현재 피부양자 자격으로 건강보험료를 내고 있지 않지만, 등록 이후 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자로 전환되고 건강보험료를 납부하게 될까 봐 걱정하는 것입니다.

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만약 동일한 주택임대 소득이 발생하는 2명이 있는데, 1명은 사업자등록을 하여서 건강보험료를 납부하고, 다른 한 명은 등록을 안 하여서 납부하지 않는다면 형평성에 큰 문제가 있다고 볼 수 있습니다.

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현재 임대 사업을 영위하고 있지만 사업자 등록이 안 되어 있는 경우라면, 세무서에서 언제든지 임대 사업자로 직권등록이 가능합니다. 이 말은, 사업자등록을 하지 않았더라도 결국 나중에는 임대 소득 발생 시점으로 소급하여 건강보험료가 부과될 가능성을 배제할 수 없다는 말입니다.

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위 사진의 제외 사유 4번 항목을 참고해 주시기 바랍니다. 사업소득 금액이 0원일 경우는 사업자등록이 있더라도 피부양자 자격이 유지되어 건강보험료는 부과되지 않습니다.

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주택임대 소득 계산 구조를 다시 떠올려볼까요?

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과세표준 = 주택임대 수입 금액 - 필요경비 - 기본공제

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과세표준에 세율을 곱하고, 그 값에서 세액감면을 적용한 값이 결정세액입니다. 따라서 과세표준금액이 0원이 되는 기준점을 잘 알고 있으면 임대사업자 등록을 결정할 때 많은 도움이 되시리라 생각합니다.

 

 

 

 

※ 올해 5월에 소득세 신고를 할 때에 홈택스 홈페이지에서 분리과세와 종합과세에 따른 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공할 예정이라고 합니다.

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기타 관련된 질문과 답변에 대한 사진을 남기며

글을 마무리 짓도록 하겠습니다.

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