종합부동산세 얼마나 내야할까? 모의 계산

'종합부동산세' 얼마나 늘어나나 계산해 봤더니…

정부, 종부세 인상안 세법개정안 통해 발표
1주택 장기보유한 고령자는 오히려 종부세 감소
고령자·장기보유 공제 못 받는 1주택자 종부세 증가
다주택자는 2배 이상 증가

급격히 치솟는 집값을 잡기 위해 정부가 종합부동산세(이하 종부세) 세율을 인상하기로 한 가운데, 실질적으로 종부세가 얼마나 늘어날지 관심이 모아지고 있다.

22일 기획재정부는 올해 세법개정안을 발표하면서 주택시장 안정화 방안으로 종부세 인상 카드를 꺼내 들었다.

개정안에 따르면 내년부터 2주택 이하(조정대상지역 내 2주택 제외) 종부세율은 과세표준에 따라 현행 0.5~2.7%에서 0.6~3%로 인상된다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 0.6~3.2%에서 1.2~6%로 오른다.

대신 1세대 1주택자의 고령자 공제율은 현행 10~30%에서 20~40%로 10%p 인상된다. 아울러 고령자와 장기보유 공제의 합산 공제한도도 최대 70%에서 80%로 인상, 1주택만 가지고 있는 고령 은퇴자의 종부세 부담은 완화된다.

종부세는 공시가격에서 공제금액(1주택자 : 9억원, 다주택자 6억원) 뺀 뒤 공정가액을 곱해 '과세표준'이 정해진다. 즉 공시가격이 10억원이라면 9억원을 뺀 1억원에 공정가액 90%를 곱한 9000만원이 과세표준이 되는 것이다. 여기에 해당되는 세율을 곱하면 종부세액이 산출되고 각종 공제 후 농어촌특별세를 더하면 최종 납부액이 나온다.

조세일보(www.joseilbo.com)는 서현회계법인 김경률 상무(세무사)에게 주택 수, 공시가격, 고령자·장기보유 공제 유무 등에 따른 종부세 자문을 구해봤다.

1주택 장기보유한 어르신, 오히려 종부세 싸진다고?

■ 조건 : 2주택 이하(조정지역 1주택)·75세 이상·보유기간 15년 이상

공시가격이 12억원인 주택에 9억원을 공제하면 3억원이 되고, 여기에 공정가액 90%(0.09)를 곱하면 과세표준 2억7000만원이 나온다. 현행 과세표준 3억원 이하 구간의 세율은 0.5%. 즉 135만원이 종부세액이 된다.

여기에 재산세 중복분 공제(64만8000원), 고령자 공제(21만600원), 장기보유 공제(35만1000원)를 빼면 21만600원이 남고, 농어촌특별세 4만2120원(산출세액의 20%)이 붙어 25만2720원이 최종 납부액으로 결정된다.

같은 조건에서 종부세율이 오르는 내년에는 어떨까. 역시 공시가격 12억원에 9억원을 빼는 것 까지는 같다. 하지만 내년엔 공정가액이 95%로 올라 2억8500만원이 과세표준이 된다. 2억8500만원에 세율은 0.6%로 인상되기 때문에 산출세액은 171만원이 된다. 현행보다 36만원 늘어나는 셈이다.

하지만 공제가 적용되면 이야기가 달라진다. 우선 재산세 중복분 공제는 68만4000원으로 올해와 변화가 없다. 그러나 인상된 고령자 공제로 41만400원이 빠지고 장기보유 공제 51만3000원이 추가로 공제돼 20만5200원이 공제액 적용 후 세액으로 나온다. 여기에 농어촌특별세 4만1040원을 더하면 최종적으로 24만6240원이 나와, 올해보다 6580원이 오히려 줄어든다.

같은 조건에서 과세표준이 올라가면 종부세 인하 폭은 더욱 늘어나는 것으로 나타났다.

공시가격이 15억원인 경우엔 올해 총납부액이 67만8240만원인데, 내년엔 62만2080만원으로 5만6160원이 줄어든다. 공시가격이 20억원인 경우 올해 184만4640만원을 납부해야 하지만 내년엔 168만7680원으로 15만6960만원이 줄어든다.

공시가격이 35억원인 주택의 종부세는 올해 717만9840만원이지만, 내년엔 619만80원으로 98만9760원이 감소한다.

고령자·장기보유 공제 못 받는다면?

 

■ 조건 : 2주택 이하(조정지역 1주택)·60세 이하·보유기간 5년 이하

2주택(조정 1주택)자의 경우 개정된 고령자 공제와 장기보유 공제를 최대로 받는다면 종부세가 오히려 현행보다 줄어드는 효과가 있는 것으로 나타났다.

하지만 고령자 공제와 장기보유 공제를 모두 못 받은 상황이라면 종부세가 어떻게 나올까.

공시가격이 12억원인 경우 올해 종부세 산출세액은 135만원이다. 여기에 재산세 중복분 64만8000원이 공제되고 농어촌특별세 14만400원이 추가되면 총납부액은 84만2400원이 된다. 개정세율을 반영하면 산출세액이 171만원으로 올해보다 33만4000원이 오른다. 여기에 농어촌특별세는 20만5200원이 붙어 총납부액은 123만1200원이 되는데, 이는 올해보다 38만8800원이 오른 수치다.

고령자·장기보유 공제가 적용될 때와 반대로 공시가격이 오를수록 내년에 내는 종부세는 더 늘어난다.

공시가격이 15억원인 경우 올해 226만800원의 종부세가 나오지만, 내년엔 311만400원으로 84만9600원이 증가한다. 공시가격이 20억원이면 올해 614만8800원에서 내년 843만8400원으로 228만9600원이 늘어난다. 공시가격이 35억원이면 올해 2393만2800원에서 내년 3095만400원으로 701만7600원이 늘어난다.

정부 타겟된 '다주택자', 종부세 얼마나 오를까?

3주택(조정 2주택) 이상인 자들은 최대 6%(과표 94억원 초과)의 종부세율을 적용 받게 된다. 현행 3.2%보다 2배 가량 인상된 것.

다주택자들은 고령자·장기보유 공제가 적용되지 않기 때문에 세부담이 그만큼 높을 수 밖에 없다. 기본공제액도 9억원이 아닌 6억원이다. 그렇다면 다주택자의 실제 과표 구간별 종부세는 얼마나 늘어날까.

■ 조건 : 다주택자·공시가격 18억원

공시가격이 18억원 경우 올해 과세표준은 10억8000만원이다. 과표 12억원 이하 구간으로 6억원 초과금액에 1.3%의 세율이 적용되는 것. 산출세액을 계산하면 1074만원이 나오고 여기에 재산세 중복분을 공제하면 859만537원이 나온다. 농어촌특별세 171만8107만원을 더하면 총납부액은 1030만8644만원.

공시가격이 같은 18억원이라도 공정가액 반영률이 90%에서 95%로 인상되기 때문에 내년 과세표준은 11억4000만원이 된다. 과표 12억원 이하 구간으로 6억원 초과금액에 2.2%의 세율이 적용되는데, 산출세액은 2028만원이 나온다. 재산세 중복분 공제를 하고 농특세를 추가하면 총납부액은 2161만13346만원. 올해보다 2배 이상 종부세가 인상된다.

 

■ 조건 : 다주택자·공시가격 30억원/다주택자·공시가격 65억원/다주택자·공시가격 115억원

공시가격이 30억원인 경우 올해 종부세 총납부액은 2987만1715원이지만 내년엔 6663만9255원으로 3676만7540원이 오른다. 산출세액에 따라 증가하는 농특세만 612만원을 더 내야 한다.

공시가격이 94억원 이하인 다주택자는 올해 9149만785원을 종부세로 냈지만, 내년엔 2억1091만6939만원을 내야 한다. 1억1942만6155원이 늘어난 수치다.

소수에 불과하지만 공시가격이 115억원인 다주택자는 내년에 4억937만4230만원을 종부세로 내야 한다. 올해 2억1699만1165원보다 2억7672만3065원을 더 내야 하는 것이다.

 

출처: 조세일보