경매 부동산 양도시 필요경비 인정

부동산을 취득시 납부해야 할 취득세는 경매라고 해서 다를 바가 없습니다.

다만 일반매매와 다른 점은 과세표준을 정하는 방식입니다.

 

일반매매에서는 매입가격이 시가 표준액보다 적을 경우 시가 표준액을 과세표준으로 삼습니다

이미 죽어버린 지역의 상가는 시세가 시가표준액의 20%에 못 미칠 때가 있습니다.

이 상가를 똑같이 20%라는 가격으로 매입했을 때 일반매매로 매입했다면 과세표준은 매입가격보다 훨씬 높은 

시가표준액을 기준으로 해야 합니다.

 

반면 경매로 매입했다면 낙찰가격으로 과세표준액을 정하기 때문에 취득세를 절감할 수 있게 됩니다.

 

• 부동산양도세 필요 경비

부동산을 양도시 납부해야 할 양도소득세에는 필요경비의 인정이 중요한데 몇가지로 구분해 보도록 하겠습니다.

 

1. 경매컨설팅 비용은 부동산 경매와 관련된 컨설팅 비용은 직접적으로 지출한 사실이 확인될 경우

필요 경비로 인정되어 양도세 산정 시 공제받을 수 있습니다. 이를 위해서는 경매 컨설팅 업체와 컨설팅 계약서를 작성한 후 수수료를 통장으로 입금시키고, 컨설팅업체의 영수증과 인감증명서를 챙겨 놓으셔야 합니다.

 

2. 강제집행비용은 취득에 관한 자산에 대하여, 그소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용 등은필요경비로 인정됩니다. 하지만 이미 소유권을 취득한 후 임차인을 내보내는 과정에서 소요된 비용(강제집행비용)은 필요 경비로 인정되지 않습니다.

 

3. 이사비용은 낙찰을 받은 후 그집에 살고 있는 사람을 내보내기 위해 지급한 이사 비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.

 

4. 체납관리비는 기존에 살던 사람이 미납한 관리비를 대신 내야 할 경우, 이금액을 필요 경비로 인정받기 위해서는 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.

첫째는 기존 점유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 가망이 없어야 합니다.

둘째는 관리규약에 정해진 단전,단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이하게 납부한 상황이어야 합니다.

이두가지 요건이 충족됐을 경우에만 필요경비로 인정이 가능합니다.

 

5. 대항력 있는 세입자의 전세보증금에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함) 으로서 매수인이 부담하는 금액은 필요경비에 산입됩니다.

이때는 1)해당물건의 경매정보지, 2) 배당표 3)임대차계약서) 4)임차보증금을 지급한 통장 내역 등을 자료로 챙겨 놓으셔야 합니다.

 

6. 유치권은 판결문 등에 의해 효력이 있는 것으로 인정받은 진짜 유치권자에게 실제로 지출 한 비용 이라면 필요경비에 산입됩니다. 반면 법적 지급 의무가 없는 유치권자에게 지출한 비용은 필요 경비로 산입되지 않습니다.

 

취득세는 낙찰가를 과세표준액으로 사용되니 이를 잘 활용하여야 하며, 양도세 감면을 위해 필요 경비를 넣어야하는데 6가지 기준을 확인하여 필요경비로 인정받으면 양도세 지출을 줄일 수 있습니다.